经商者天天琢磨着如何能够实现“利润”最大化，贷款者天天希望能够实现“利息节省”最大化。在商言商，道理相通，无可非议。

    最近，有很多高级白领人士向我咨询，问如何能够最大化节省利息？他们的情况都很类似：工资收入较高而且稳定，房屋贷款还得所剩无几，投资理念先进，随时准备从原来的Loan里取出些钱来进行其他投资， 而且还有数目不小的存款。作为专业的贷款顾问，需要时刻体会客户的需求和市场的变化。为了满足这一类特定客户群体的需求，我向大家介绍一种节省利息的方法，不但实用，而且能给您工作和生活带来很多方便。

    这个节省利息的方法，就是众所周知的“巧用”Offset Account (对冲帐户)。尽管“对冲帐号”众所周知，但能够真切说出其好处的却没几个。

    下面我为大家详细解析Offset Account的好处。

A、为什么Offset Account（100% offset）不仅可以节省您的家贷利息，而且有助于合理避税？

想要从对冲帐户里获取最多的好处，就要找一个能够有“全销”功能的帐户。对冲帐户与单纯的还款帐户既有区别也有相似。相似点是：他们都是储蓄帐户和还款帐户；不同点是：对冲帐户里的存款利息与房贷利息相同，可以对冲掉，不用交利息收入税。而单纯的还款帐户里的利息与房贷利息却是不同的，一般没有对冲帐户里存款的利息高，但却要交利息收入税。

B、为什么Offset Account (对冲帐户) 比 Redraw (多还多取) 的功能还要强？

1. 在Offset Account中的任何新增存款会立即自动有高利息收入(以贷款利息计),而一般存款帐户中的存款, 要客户自己手动划拨到Loan帐户后才可以Offset掉Loan的余额去省利息.

2. Redraw是从Loan帐户中取钱, 要1-3 天时间, 且要手续费 (如$50/次). 而Offset Account 还是你的存款帐户, 随意存取,都不要费用.

C、为什么用Offset Account的方法来节省利息，是繁忙的高级白领的首选？

“对冲帐户”作为独立存款帐户，不但可以帮助大家节省很多利息，同时也可多存多取，还可以Pay工作和生活里的很多Bills。

※ 目前，带有“百分百对冲帐户”的银行产品很多，每个客户都可以根据自己的实际情况选择合适的产品。若想给您的Loan配个合适的offset帐户，快快拨打金子热线：0433 799 353

（一） 历史悠久、市场成熟
　　澳洲的地产产业，作为澳洲长期支柱产业，已有百年以上的发展历史，市场规模大且十分成熟，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好发展。自1965年至2004年，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，居民住宅房的供需市场始终保持平衡，商业办公用房的空置率亦仅为6％～7％。因此澳洲房地产投资充满生机，可谓是低风险、高回报的最佳投资行业。

（二） 法律规范严谨、投资环境优秀
　　澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场，充满生机、稳定增长、回报稳定。澳洲是传统的英美法系国家，延续英国数百年法律体系与法制精神。澳洲房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者利益充分保护。透明、高效的房产权交易系统，维护了买方、卖方、银行三方利益。

（三） 投资门槛低
　　由于澳洲房地产市场已经经过百年多的发展，同时澳洲人口收入稳定，所以类似中国的成片旧城改造、大批开发的项目形式非常稀少。更多的地产项目是中小型地产开发。同时由于澳洲地产市场稳定，金融市场规范，几乎所有地产项目都可以采取融资的形式，所以投资者所需投入的资金较小。最少25万至30万澳元（约合人民币100多万）就可以起步。

（四） 金融体系完善、贷款灵活简易
　　澳洲个人或企业无论是买房还是建房，大多向银行贷款。除了人们自有的消费观念和贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。建房贷款，与购房贷款政策相同，但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。投资者在建筑期间，只需向银行偿还利息，待房建完出售后，再向银行偿还贷款本金。宽松的地产金融政策，促进了澳洲房地产市场的活跃，并使之得以良好稳健地发展。

（五） 投资回报率高
　　由于贷款的杠杆原理，使得投资者用较小的投入就可以开发较大的项目，从而获得非常高的利润。一个的标准的地产项目总资金投入的回报为20%，但由于投资者仅投入总资金的20%-30%，其余资金来自银行贷款，从而使得投资者的回报率达到70%-100%。澳洲地产高回报率的奥妙就在于此。

（六） 投资模式统一，投资战略相异
　　澳洲的房地产市场低风险、高回报、高稳定性的特点不仅得益于很好的市场调控，更主要是每个投资商有正确的市场定位分析， 使得买方和卖方各取所需，彼此受益。

　　但是具体投资策略是需要具体分析的。澳洲地产按投资规模分，可分为大型、中型、小型；按房屋类型分，可分为住宅、办公、商业；按档次分，可分为高档、中档、低档；还可以按不同城市分，甚至同个城市的不同地区分。即使住宅还可细分别墅、TOWNHOUSE、公寓等。

　　虽然澳州的房价自长期以来一直保持强劲的增长势头，但不同类型、不同档次、不同城市甚至不同地区的发展速度、发展阶段以及发展特点各不相同。投资者应采取不同的投资战略。双城国际地产将根据澳洲地产市场的最新发展和变化为客户选择最为合适的发展项目，确保各类高品质地产投资回报率保持在50%以上。

    老杨是我在悉尼最常往来的朋友，外号‘百事通’。他不光对悉尼的赌场了如指掌，而且还知道悉尼有几个地方可以免费看真人脱衣舞。他经常戏笑我说：“作为社会主义的学者应该去体会一下资本主义社会的糟粕，免费看场脱衣舞，体会姓社、姓资的不同，然后再写篇批判资本主义社会的报道，如何？”他的话逗得我脸红心跳，不是为那些未曾谋面的脱衣舞娘，而是为自己的自尊，我讨厌色情场所！

    免费看场真人脱衣舞，在中国男人的眼里，无异于占了场免费的便宜。对此，我不屑一顾。但禁不住好奇心的的驱使和老杨的经常提醒，更何况封闭半个世纪的中国人来到西方，不到红灯区、不看脱衣舞，便漏掉了了解西方的一大景点。

   “随时想通了都可找我去吆。”老杨拍了拍我的肩膀说。

   “今晚可以吗？”我问。

   “没问题！”老杨向我挤挤眼。

    晚上九点钟，我们来到Marrickville的RSL CLUB LTD (皇家军人俱乐部)。大约九点四十分，鼓乐齐鸣，几分钟后，四位金发碧眼的姑娘围着一位男歌手欢快地跳起舞来，边唱边跳，边跳边脱……… 场内顿时目光如钩，死死地盯着台上。舞台被灯光、目光照得透亮。人们憋住呼吸，紧紧地盯着一个个金发女郎，在舒缓的男中音伴唱下，越脱越光，越脱越裸………台下，心跳加速，神经亢奋起来。舞娘们全身只挂‘三点’，不断变换着舞姿和造型。男歌手唱了一曲又一曲。观众在初期性冲击过去之后，大脑回路中的控制机制开始使起作用，情绪渐渐舒缓下来，台上肢体舞动传递过来的淫荡气息渐渐淡化，人体的美感越来越浓。四位姑娘都只有二十岁上下，一色金发，魔鬼身材，全身除了最隐秘的部位外都是裸露的，在身姿的舞动中，她们把美感向四周泼洒。

    男歌手退场后，姑娘们又簇拥上一位浓妆艳抹的女郎。这女人可真猛，一上台就脱，脱得场上的气氛一下子又紧迫起来———真正的脱衣女郎上场了！四位伴舞的姑娘也稍然而逝，把风光让给了她。她背对着观众，已经全身脱光，摘下胸罩在手中挥舞，猛地一下向观众抛来，然后迅速转身，用两个彩球把乳房遮得忽隐忽现，在T台上从后走到前，从左走到右，卖弄着她那诱人的身段，更卖弄她那对雪白的乳房。忽地，她垂下双臂，扭着腰肢，甩动乳房，向你眼前逼近，可怜两个老兵被她的乳房牵着眼神，头摇得象‘拨郎鼓’，远处传来了尖叫。伴着震耳欲聋的音乐，裸女不停地扭动着丰乳、圆臀。扭着、扭着，猛然弓下身体，把屁股高高翘起，从她扒开的大腿间可以依次看到：最隐私的黑三角——— 一对下垂的乳房———洒向舞台的金发。她感到把身体各部位都展示过了，才跳着欢快的舞步退到幕后。

    这边刚刚演罢，那边四个伴舞女郎又簇拥上一位丰满的小姐盛装登场。台下有人惊叫：“这个波大！”。这位‘大波’身穿燕尾服，头戴博士帽，柱着文明棍，挺着丰碩的巨乳、扭着圆浑的盛臀，走遍舞台的每一个角落。伴舞女郎更加卖力。她们劈开‘一字’、翻起斤斗，掌声四起。伴舞女郎大显一番身手之后，便把舞台让给了‘大波’。旦见她扔掉文明棍，摘下博士帽，脱去燕尾服………脱………脱………脱………直脱得一丝不挂，猛一个转身，那对硕大的乳房被博士帽遮着，这是‘欲盖弥瘴’的伎俩。噱头摆足后，忽地甩掉帽子，露出庐山真面目。定眼看，那两座山峰真美，挺拔圆润、富有弹性(不用抚摸都看得出），乳峰顶端，两粒红梅碇放………

    我已经融入氛围，怀着欣赏的态度。惊奇的发现，这只是单纯的娱乐节目，不是色情场所。这让我想到英国一份医学杂志报道，男性每天凝视漂亮女性几分钟，可以延长寿命4～5年。研究显示，男性凝视美女，就象欣赏美丽的风景一样，凝视美女10分钟，健身效果相当于做了30分钟有氧运动。每天见到美女，会使大脑中产生美好的情绪记忆，有益健康，延长寿命。我喝着啤酒，听着音乐，看着美女，怡然自得地认同了英国科学家5年实验的这一成果，同时也不再有色情和自尊的干扰。

    这时，舞台上跳起了‘一皇二后’，台下以为他们会边跳边脱，然而，他们精湛的舞技渐渐迷住了观众。一男二女共舞，配合娴熟，舞姿优美，只有在英国的舞蹈之乡才能欣到这样高水平的舞蹈。这一插曲把脱衣舞更引向了艺术层面。

    第三个舞娘开始脱了，那对松松垮垮下垂的乳房，象两个皮襄挂在前胸，观众对她兴趣索然。脱衣舞是美的展示，是青春的展示，来不得半点虚假。没想到这位舞娘也有她的招数，脱光后竟然走下台来和观众亲密接触，引起一阵骚动。她挑逗一位亚裔男子，吓得那男子僵直在那儿，一个不注意，她己把脱下的三角裤套在了那个男人的头上………只听见一位上海老太太念经般的不停地说：“倒霉的哟………倒霉的哟………”她有些愤愤不平了。坐在我右侧的一桌笑声最响，全是亚裔女子，一个个满脸堆笑，用惊羡的目光看着台上的表演。她们不仅惊羡脱衣舞娘敢脱、敢露，惊羡她们的魔鬼身材。更惊羡脱衣舞女扫视自己身体时的那种陶醉、那种自信。

    今晚，五个脱衣舞女中，第四个身体最美。她是在一段优雅的双人舞后上场的。一上场就点亮了很多人的目光，她曲线优美，丰乳肥臀，舞姿婀娜，楚楚动人。她时而筛摆玉臂，舞动乳房，甩得耍龙灯似的，巅巅抖抖、颤颤微微；她时而扭摔腰肢，把个肥臀扭得滚圆，时而抬腿拱臀，时而‘一字’扒开………细细品味，她皮肤白皙细腻，圆锥形的乳房微微上挺，柔润紧致，粉嫩红润的乳晕中，翘着樱桃般的乳头，腰细如柳，臀部微翘，走动时整个腰身摇曳多姿，她的每块肌肤都在传递着美的信息………美………美………美………

    回家的路上，老杨说：“在国外可以理直气壮的欣赏脱衣舞，看客与脱衣舞娘之间是简单的消费与被消费的关系，两者各得其所，各得其乐，没有上纲上线的所谓的作风问题。”

    然而，在互联网上，不断有关干中国裸舞的报道。报道中是这样鞭笞脱衣舞表演的：“脱衣舞等色情服务与卖淫嫖娼以及赌博行为一直被广泛视为社会公害。这类淫秽色情活动严重污染了社会环境，防害社会秩序，毒害人们思想，败坏社会风气………”真是一句一鞭血。然而，这鞭子为什么偏偏把矛头指向那些为讨生存而不得不把尊严丢弃的弱者呢？众所周知，没有需求就不会产生市场。那些脱衣舞、卖淫嫖娼等色情服务的消费者到底是谁呢？到底是谁败坏了社会风气呢？

    是谁白天大搞政绩工程，晚上收贿赂、包小姐？是谁左搂右抱的是下岗女工，嫖的是贫苦农民少女？同样都是社会主义公民，然而那些弱者小姐们为了供弟妹上学，为了给父母治病，却不得不丢掉自己的白马王子梦。是谁使她们为妓为娼，千夫所指，陷入可悲的境遇？

    做鸡已够悲惨，社会的不公却让她们雪上加霜。

    历史上，帝王公然拥有‘三宫六院’，公卿可有‘三妻四妾’。统治者要求民众则是“非礼勿闻，非礼勿视”，这种封建的道德观压抑着人性，结果越堵塞越汹涌，使中国人的意识比西方人更淫荡。孔子曰：“食色性也”。食与色是人的本性，人类因‘食色’而生息繁衍。在“天赋人权”、平等、博爱之风吹拂世界几百年后的今天，为帝王服务的封建伦理可以休矣，这块虚伪的遮羞布应该可以撕掉了！

   在西方设有红灯区，妓女是一种公开的职业，她们大张旗鼓地竞选议员，自豪地到选民中去寻求支持。妓女、脱衣舞女和其它职业妇女有着同样的权力，一样受到尊重。妓院公行，色情服务职业化，但社会风气并没有败坏，社会秩序良好，人们的思想也没有被毒化。

    中国的《刑法》中有一条叫“组织淫污表演罪”。最高人民法院的司法解释，淫污表演，“是以体态动作表达色情意识”，划了一条界线“歌舞等艺术表演中没有传播淫荡下流意识的真情表演，既使有裸露或性行为动作，也不能以犯罪论处。”什么是‘淫污表演’？什么是‘真情表演’？其实很难确切分辩。

    在中国没有红灯区，但从乡镇到城市，到处有按摩小姐、发廊小姐、洗脚小姐、三陪小姐………而且泛滥到境外，使‘小姐’这么可爱的名词都被淫污了。

    国弱民穷，是任何一个中华儿女不愿看到的事实，而 ‘国弱民穷’最大的受害者就是柔弱的妇女。因为贫穷，她们无法接受良好的教育，丧失了谋生的技能和环境，只能靠出卖肉体和青春赖以生存，甚至到境外受异族凌辱。她们是最值得同情、最需要帮助的弱势群体。没有好的社会保障体系保护她们己经很不应该了，而我们的媒体却到处撕裂她们本已伤痕累累的心，误导人们把矛头指向受伤的弱者，而作威作福的人却逍遥自在、很体面的活着。

   “淫秽色情活动严重污染了社会环境，防害了社会秩序，毒害人们思想，败坏社会风气………”谁之过？谁之过？？谁之过？？？

        闲暇无事，有缘看此文章的中国人，在鄙视“小姐”存在的同时，别忘了问问自己：到底是谁败坏了中国社会的风气？

     通常，人们在选择房贷产品时最看重的是“利率”而非综合费用和服务特色。实际上，利率最低的房贷不一定是最便宜的房贷，而最便宜的房贷才是我们大家最应该重视的。有句流行的“行话”说的好“大loan看利率，小loan收费”。任何房屋贷款产品都有其独特的性能和优势，“绝对便宜”的贷款产品是不存在的。对贷款经纪人来讲，要想帮客户找到最便宜的房贷产品必须结合房屋贷款者的实际情况，帮助其做个最省钱的贷款计划。

    当前，市面上房贷的种类日益繁多，不同的利率、费用以及服务特色都是轻松可以买到的。对于房屋贷款者来讲，选择最便宜的“房贷计划”应该从哪里入手呢？

    首先，一定要找到具备真实MIAA会员资格的贷款经纪人，请他帮您分析您的贷款。

    其次，一定要明确以下几点问题：储备银行加息，您原来的贷款组合是否让您深感还款压力？您是否需要重新做个还贷计划，每年可以轻松节省几千元？您是否注意到转贷罚款？申请费、估价费、年费、月费、Redraw费您问清楚了吗？首次置业，您了解“蜜月”陷阱吗？蜜月过后，您的贷款是转贷划算还是Switch划算 ? 您想支付额外偿还款吗？您想从额外偿还款再支(redraw)吗？您要在5年内卖掉您房产吗？您想用您的薪水直接抵冲您的贷款从中受益吗？您有大量的存款是放在储蓄账户里好，还是放在房贷的抵销账户里好？固定利率适合您吗？您可以避免在选择房贷的时候交纳ongoing费吗？您会使用抵押经纪人吗？

    最后，一定要确保自己选择的贷款产品是适合您处境的，还款方式也是您想要的。

    如果您正在寻找最便宜的房贷，请快快拨打金子热线：0433 799 353

     金子

  Anna Guo

0433 799 353

澳洲MIAA信贷协会会员

声明：本栏目观点仅供参考，欢迎来电、来函互相切磋。

      还记得一句俗语吗，省一分钱就是挣一分钱。在贷款消费领域，没有一位消费者是不想省钱的，因为贷款额毕竟是以“万”为单位计算的。“大Loan看利率，小Loan看收费。”若您目前的贷款额超过35万，利率超过7%，从省钱的角度看，您真的应该考虑转贷了。若您目前的贷款额在35万以下，利率超过7%，收费项目多，服务不好，产品功能差，您也应该考虑转贷了。

   “转贷与省钱”永远都是贷款者非常关心的话题，那么怎样的“转贷”才可以做到真正的“省钱”呢？

     首先，要清楚地了解自己目前的贷款状况，到底是哪里让您不满意，到底是哪里让您不省钱？仅仅是利率高造成的不省钱吗？还是“还款方式”让您感到不省钱？毕竟省钱与不省钱是没有绝对区分的，而省钱的方法和途径也很多。如果您觉得了解这些很麻烦，您就有必要委托贷款专家帮您分析了解状况了。

     其次，介绍给大家三种省钱的方法。

    一、更好利用您的储蓄现金。如果您以7％的利率用了家贷，每还1元的本金，就意味着每年1元您无需支付7％的利息了.如果您把1元用于储蓄了，您只能挣的2％或3％的利息，最多就是5％了.所以把储蓄用于还贷，相当于您赚到了两倍的储蓄利润.

    二、用抵销帐户（offset）的方法来节省利息。抵销帐户不仅可以节省您的家贷利息，也有助于合理避税。想要从抵销帐户里获取最多的好处，就要找一个能够有“全销”功能的帐户。这种方法比较适合有大量存款放在储蓄帐户里的客户，既节省大量房贷利息，又可以避免为存款利息收入交税。

   三、用 line-of-credit loan 储蓄

守纪的客户可以享受到不断增长的信用贷款最高限额，也被称为薪水帐户或是工资进账，这种帐户可以动用每一分闲钱来减少您的家贷。这种贷款可以允许您直接用您的收入还贷，比起到还贷截止日期再交钱，这种快速还贷可以更快的减少贷款额。您也可以有效的大量还款，因为您每月取出的钱只是生活必须的，这样所有的余款都可以进入贷款帐户来冲抵余款。使用这种方法，贷款还的很快，可以节省很多利息。

   最后，要明确转贷的目的。为达成转贷目的，您必须要找到认真、负责的贷款顾问。

    金子

 Anna Guo

0433 799 353

澳洲MIAA信贷协会会员

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